【導(dǎo)讀公務(wù)員考試網(wǎng)為您提供2008年黑龍江錄用國家公務(wù)員和機(jī)關(guān)工作人員考試《申論》試卷及參考答案 以下為具體內(nèi)容：
(滿分100分 時(shí)限150分鐘)
題 號(hào)1234總 分核分人
得 分
一、注意事項(xiàng)
1.申論考試是對(duì)應(yīng)試者閱讀理解能力、分析綜合能力、提出和解決問題能力及語言文字表達(dá)能力的測(cè)試。
2.作答參考時(shí)間：閱讀材料40分鐘，作答110分鐘。
3.仔細(xì)閱讀所給定的資料按照后面提出的“申論要求”依次作答。
二、給定資料
材料一：
2003年、2004年間，上海房價(jià)飆升。2005年房價(jià)滯漲，銀行利率不斷上升，租金難以償還貸款。2006年5月開始的新一輪調(diào)控，尤其是營業(yè)稅征收時(shí)限延至五年和重征個(gè)調(diào)稅，進(jìn)一步使大部分投資房進(jìn)入租賃市場(chǎng)。投資客單獨(dú)應(yīng)對(duì)如此多的房客是一件費(fèi)力的事情，二房東適時(shí)而生，低成本接手部分房源，通過制造大量“鳥籠”和薄利多銷獲得高于租賃市場(chǎng)的平均利潤，2006年開始大規(guī)模發(fā)展。
若生是土生土長的上海人，2005年，他投資6萬元，租了套三室兩廳的房子，辦起一家日語網(wǎng)站。但勉強(qiáng)維持半年后，一個(gè)欄目都沒賣掉，最后只好關(guān)閉網(wǎng)站，把其中兩個(gè)房間租出去，另外一間自己住。2006年3月的一天，一個(gè)房客建議若生，把客廳改造成房間出租，又可以多賺一筆錢。“這個(gè)主意不錯(cuò)。”當(dāng)天下午，若生就把客廳的辦公桌搬出去，請(qǐng)工人把客廳分成3個(gè)房間。忙乎半個(gè)月后，3室2廳變成了6室0廳，除自住1間，其余5問都出租。一個(gè)月下來，扣除給大房東的租金，還可凈賺1000多元錢。
“多租幾套出租，不就可以賺更多。”若生興奮不已，立刻去中介公司找房源。問過幾家，得到的答復(fù)如出一轍：中遠(yuǎn)兩灣城有大把空房。
中遠(yuǎn)兩灣城位于普陀區(qū)蘇州河畔，占地50公頃，是上海內(nèi)環(huán)最大的高層住宅區(qū)。1999年動(dòng)工建設(shè)，至今共開發(fā)了四期。前三期，購房者以自住為主，第四期，被溫州炒房團(tuán)一掃而光。
2006年4月2日，若生租下第一套房。第二套，第三套……到當(dāng)年7月份，他在中遠(yuǎn)兩灣城一共租下19套房。其中最后5套房，是一口氣租下的。“剛開始是1700塊一套，后來的是1800塊一套。等我租下后幾天，房租一下漲到2000塊，現(xiàn)在起碼得3000塊。”
房子剛租來時(shí)都是毛坯房，除了家門和窗戶，什么都沒有。房門、涂料、石膏板，地板革，床、柜子、桌椅、電視、洗衣機(jī)、空調(diào)……若生跑完建材市場(chǎng)，又跑家具店電器店，小到一個(gè)螺絲釘都親自去買。108到148平方米不等房子，被分隔成7到8間不等的小間。一切準(zhǔn)備妥當(dāng)后，若生到網(wǎng)上發(fā)布消息招攬房客，以四五百到八九百不等的價(jià)格租出去。
雖然小劉看起來像學(xué)生模樣，但已經(jīng)是熟手，他“操盤”著中遠(yuǎn)兩灣城的四套房子。“大房間價(jià)格每個(gè)有520元，小房間420元，交200元押金。登記學(xué)生證和身份證，隨時(shí)就可以住進(jìn)來了。剩下的三套房子都是分成8間，一個(gè)月毛利2500元左右，扣除維修費(fèi)、人工費(fèi)，一套房一年能賺兩萬多。房屋做隔間的成本在15000元左右，差不多一年就能收回。”
材料二：
今年8月，消防部門在閘北區(qū)、浦東新區(qū)，閔行區(qū)、普陀區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，l/3以上的小區(qū)存在群租現(xiàn)象。群租房主要分布在三個(gè)區(qū)域：市中心區(qū)新建小區(qū)、交通便捷的街道和中高檔小區(qū)，城效結(jié)合部及農(nóng)村地區(qū)、商鋪、飯店娛樂場(chǎng)所、工廠、工業(yè)園區(qū)周邊的“集體宿舍”區(qū)，前者是最近兩年群租熱潮的核心地帶。
上海房價(jià)高，房租也高.中遠(yuǎn)兩灣城使用面積80多平方米的裝修房，月租在4000塊左右。而外來打工者和剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生，很多人的月薪還不到2000塊錢，租半套房的能力都沒有。他們需要月租五六百的房子，所以才有群租房大量出現(xiàn)。“群租房的市場(chǎng)需求一直存在，為什么在2005、2006年群租成風(fēng)，這與當(dāng)年的房地產(chǎn)調(diào)控政策密不可分。”上海知名房地產(chǎn)律師杜躍平另有一番見解，“有待出租的房子猛增，這才是根本。”
2004年10月開始，上海的房價(jià)一天一漲，“拿到房子就能賺錢”的說法廣為流傳。2005年春節(jié)，有人排隊(duì)7天7夜買房。
2005年春節(jié)一過，上海出臺(tái)系列法規(guī)調(diào)控房價(jià);
2005年3月19日，在政府所辦公共網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)上掛牌出售的二手房要限價(jià)銷售，超出咨詢價(jià)格10%的房源信息將不予掛牌;
2005年3月28日，上海銀行同業(yè)公會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理的指引》停止轉(zhuǎn)按揭，上海l6家中資商業(yè)銀行約定，提高第二套貸款購房的首付比例，第三套及以上的首付比例更高，貸款利率同時(shí)上浮;
2005年4月6日，上海商業(yè)銀行禁止轉(zhuǎn)按揭。
與此同時(shí)，中央也出狠招穩(wěn)定房價(jià)。當(dāng)年4月28 日，國務(wù)院下發(fā)了著名的“新八條”。
到當(dāng)年四五月份，上海房價(jià)沖到最高點(diǎn)，隨后開始迅速下降，退房熱取代了購房熱。而沒有退房的人，就把房子租出去，租賃市場(chǎng)的房源一下子多起來。很多人從中看到了商機(jī);租下房子，改造分隔成多間，以每間幾百塊的月租轉(zhuǎn)給中低收入者，賺取差價(jià)。這些想法付諸實(shí)施后，群租現(xiàn)象便蔓延開來。
“房價(jià)下跌，二手房交易陷入僵局，炒房者只好由售轉(zhuǎn)租。”上海社科院房地產(chǎn)研究中心副研究員顧建發(fā)也認(rèn)為，租賃市場(chǎng)房源猛增是群租熱潮的源頭。
材料三：
“這是我的房間，月租600塊。”群租客段蕓指著一個(gè)五六平米大的房間說，她大學(xué)畢業(yè)剛兩年，正在做網(wǎng)絡(luò)銷售，月薪2000元左右。月租超過l000元的房子，她想都不敢想。“這個(gè)房間雖然小，但總算有了自己的私人空間。”另外，“同屋都是同齡女孩，大家處得很不錯(cuò)，經(jīng)常一起聊天解悶，挺好。”
北北是從外地來上海讀大學(xué)的女孩子，今年夏天畢業(yè)后留了下來，找住處是她跨出校門后的第一件事。正好大學(xué)好友在蘇州河邊澳門路盡頭的“圣儷澳門苑”租了房，房間很大，需要找人一起分?jǐn)?，北北就答?yīng)和她一起住。等到真正搬進(jìn)后，北北才發(fā)現(xiàn)，原來自己不僅是和好友合租了一個(gè)23平方米的房間，而且和另夕卜5拔人一起合租了這個(gè)140平方米的房子。
不少朋友勸北北，還是不要租這樣的房子，人多事也多。但這人地方離單位正好有直達(dá)的公交車，房租也很便宜，每個(gè)月只要500元。每年夏天學(xué)生畢業(yè)時(shí)是所謂的租房高峰期，房子難找不說，價(jià)格還很高，北北的很多同齡人畢業(yè)后也都在群租，有做翻譯的，設(shè)計(jì)軟件的，還有在電視臺(tái)的。剛畢業(yè)的人更容易接受這樣的方式：和學(xué)校宿舍差不多，但也算有了自己的空間。
小區(qū)樓盤2005年6月才交房，房間很新，雖然裝修很簡(jiǎn)單，“住住還是可以的”。房東為每個(gè)人住者都提供了整套簡(jiǎn)易家具，床，衣柜，電腦桌和凳子，還有免費(fèi)的寬帶上網(wǎng)，典型的年輕白領(lǐng)生活模式。公用設(shè)備還有洗衣機(jī)，微波爐，熱水器和電冰箱，水電等費(fèi)用按人數(shù)平攤。自己也可以安裝安調(diào)。多付一份電費(fèi)罷了。整套大房子有兩個(gè)洗手間，沒客廳，也沒有廚房，空間被分隔成了6個(gè)房間，有大有小。北北她們住的這個(gè)房間最大，是由客廳改過來的。
北北其實(shí)也很清楚，這樣的房子不可能常住，只是個(gè)過渡，畢竟誰都不愿意一直住在集體宿舍里。而且群租還得看運(yùn)氣，要看和你一起住著的是誰。隔壁住著一對(duì)年輕戀人，時(shí)常大聲說笑，看電視時(shí)喜歡將聲音開得很大，群租房往往是由最便宜的木板分隔而成，根本阻擋不了這些噪聲。經(jīng)過：北北和同屋幾次敲門抗議后，對(duì)方也收斂了很多。讓北北心煩的還有同租的一群正在化妝學(xué)校學(xué)習(xí)的女生們。她們租了兩個(gè)房間，原本說好住4個(gè)人，但經(jīng)常有很多同學(xué)來玩，人來人往，最后也沒人知道究竟有多少人在這兒常住。他們?cè)诩視r(shí)間比較長，每天開著門熱熱鬧鬧地聊天，做飯，偶爾還要喝酒，喝了酒就更加吵鬧，大聲說話，用力敲門，肯定要折騰到很晚。這樣的鄰居，誰都會(huì)害怕。
群租，麻煩在房外。公用的東西很容易壞，北北遇到最恐怖的一次，洗手間“好像要被人拆了一樣的恐怖”，抽水馬桶堵住了，蓋也被卸下來了;地板很久沒人理，臟兮兮的，幾乎讓人不想踏進(jìn)去;洗澡水也不熱了，下水的速度也變得很慢……不知道是誰干的，沒人理會(huì)，沒人負(fù)責(zé)，這讓北北特別不滿。
兩個(gè)月后，北北終于下定決心要搬家了。時(shí)間太短，找了一圈房子，卻沒有合適的，北北最后還是搬進(jìn)了另外一套群租房。還是在蘇州河邊，也是新樓盤，依然是l40多平方米的空間分隔成6個(gè)房間，就連房東都是同一個(gè)。房租漲了200元，但這次北北一個(gè)獨(dú)享十五六個(gè)平方米的房間。同一屋檐下住的都是誰，北北并不清楚。大家都是早出晚歸，一個(gè)多月了，北北還從來沒有和他們說過話，最多就是偶爾在走廊里點(diǎn)點(diǎn)頭而已。這一次的體驗(yàn)要好得多，因?yàn)?ldquo;洗手間一般都比較干凈，冰箱里也沒有人亂放東西”。
兩次都是租同一個(gè)房東的房子，北北換房時(shí)并沒有遇到太多麻煩，房租補(bǔ)上差價(jià)，離開時(shí)找到下家就能拿回房東那邊的押金。找下家，太容易，剛在網(wǎng)上發(fā)出帖子，立刻有人上門看房。小區(qū)里群租的人越來越多，經(jīng)常看到有人買來很多一樣的單人床，搬進(jìn)很多的簡(jiǎn)易衣柜和電腦桌，北北知道又有房子要被改成大宿舍了。
北北稱呼租房給自己的人為“房東”，但她也知道這個(gè)人其實(shí)只是“二房東”。北北和他簽合同的時(shí)候，看過他和真正業(yè)主之間的租賃協(xié)議。找房子的日子里，北北遇到了很多這樣的中間人：先租來毛坯房，簡(jiǎn)單裝修，將房間分隔后再出租，賺中間的差價(jià)，每個(gè)月的凈收入超過2000元。北北沒有見過自己住的這兩問群租房真正的業(yè)主，也想過自己會(huì)不會(huì)被真正的業(yè)主趕出去，但轉(zhuǎn)念想到，很多人一起租的，有事情的話一定會(huì)有辦法的。
除大學(xué)畢業(yè)生，外來打工者是群租客的另一支生力軍。
材料四：
毋庸置疑的是，“群租”現(xiàn)象造成了小區(qū)品質(zhì)下降，留下安全隱患，引起了其他業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。和某群租房相鄰的住戶李先生抱怨說，這套房屋的房客們平時(shí)在房內(nèi)的通道上燒飯做菜，甚至有房客在陽臺(tái)上搭爐建灶。此外，每個(gè)房客都想“獨(dú)立成戶”，因此各自私拉電線，并胡亂鋪設(shè)線路。“分割房只是用簡(jiǎn)易木板隔開，都是易燃品，房內(nèi)又沒有滅火器材，而且因?yàn)樽鈶舳?，房間內(nèi)電線密集，一旦發(fā)生火災(zāi)，不堪設(shè)想。”
他還認(rèn)為，“群租”現(xiàn)象帶來了較大的治安隱患。“群租”房內(nèi)人員龐雜，素質(zhì)參差不齊，男女合租，這些都較容易導(dǎo)致盜竊、搶劫等刑事案件的發(fā)生;不良“群租”現(xiàn)象也會(huì)影響小區(qū)安全管理，打擾相鄰住戶正常居住生活。
有住戶反映，群租客隨意踩踏綠地，在小區(qū)內(nèi)亂扔垃圾。深夜打麻將，害得左鄰右舍睡不好覺的事時(shí)有發(fā)生。2006年12月12日，一個(gè)群租房里煤氣泄漏，5個(gè)房客中毒被送醫(yī)院。2007年7月26日，電線短路，引燃一個(gè)群租房，造成6人死亡……
“我好心提意見，二房東反而糾集20多人來我家恐嚇。”近日，家住普陀區(qū)宗鑫公寓的業(yè)主徐先生難忍樓上空調(diào)滴水聲，上門進(jìn)行協(xié)商，沒想到進(jìn)門后.竟發(fā)現(xiàn)房間被分割后出租給l0多人居住，“我至少看到了三四臺(tái)空調(diào)，但出水口都沒有放進(jìn)落水管。”在與二房東楊某商量無果后，徐先生只得向物業(yè)投訴。哪知，當(dāng)天晚上l0點(diǎn)多，傳來急促的敲門聲，他打開門后競(jìng)看見楊某帶著20多人來“評(píng)理”，徐先生無奈之中立即報(bào)警。“他走之前還威脅我，叫我等著瞧。”徐先生說，此后，每天深夜自家的天花板便開始規(guī)律性地傳來跳躍、擊打聲。
業(yè)主們找房屋的業(yè)主交涉，電話那端卻是態(tài)度蠻橫，表示“這些都不關(guān)他的事情，不要再來找他”。忍無可忍之下，群租房的鄰居寫了聯(lián)名信，計(jì)劃向政府有關(guān)部門反映。但此時(shí)才發(fā)現(xiàn)，他們不知道該向哪個(gè)部門寫信。鄰居們不相信物業(yè)，因?yàn)槲飿I(yè)幫著房東添加了小電表;他們也不相信小區(qū)業(yè)委會(huì)，業(yè)委會(huì)主任退休后成了居委會(huì)干部。
材料五：
由于目前沒有相關(guān)法規(guī)的授權(quán)，小區(qū)物業(yè)和居委會(huì)對(duì)群租行為和群租人員的管理很難進(jìn)行，目前大多通過經(jīng)常排摸和上門的手法掌握情況，并向政府相關(guān)職能部門報(bào)告。但得到的答復(fù)往往是，這是“通病”.沒有什么制約辦法。為了對(duì)群租現(xiàn)象進(jìn)行管理。一些小區(qū)的物業(yè)管理人員還遭到毆打。新湖云庭今年3月樓盤交房后，群租現(xiàn)象越來越普遍。小區(qū)物業(yè)公司先后連同所在地的房管局、派出所、居委會(huì)等商量應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)租房屋的具體辦法，也曾于4月份制訂過規(guī)定，租借房屋的租客必須持有暫住證，到小區(qū)物管處辦理臨時(shí)出入證，為中介轉(zhuǎn)租制造障礙。結(jié)果小區(qū)物業(yè)卻遭遇了部分中介的武力干擾，連物業(yè)公司經(jīng)理都挨了“黑中介”的拳腳。
物業(yè)不能限制業(yè)主出租房屋。大部分房屋業(yè)主在出租房屋前后，都知道對(duì)方會(huì)將房子分隔并轉(zhuǎn)租出去。然而，當(dāng)物業(yè)管理部門找到房屋業(yè)主，要求他們制止這樣的行為時(shí)，卻大多被拒絕。
上海浦東綠城小區(qū)有可能是在治理群租行為中“第一個(gè)吃螃蟹”的。小區(qū)居委干部蔡志興發(fā)現(xiàn)，去年12月份以來小區(qū)出現(xiàn)了群租現(xiàn)象，現(xiàn)在已經(jīng)越來越普遍。由于小區(qū)居民對(duì)群租行為不斷投訴，6月份居委會(huì)和物業(yè)公司進(jìn)行了聯(lián)合調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)業(yè)主自住房700余戶，出租住房205戶，出租住房中80%是群租。最多的一套150平方米的房了，竟然住了18個(gè)人。小區(qū)常住居民有l(wèi)600余人，而房客卻達(dá)到了l200余人，已經(jīng)逼近了常住居民的人數(shù)。小區(qū)居住人數(shù)劇增，帶來了很多隱患。“眾所周知的安全、衛(wèi)生、消防問題不說，至少對(duì)小區(qū)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備也是極大的損害。”蔡志興說。
如何將群租行為控制在一定范圍呢?蔡志興研究了小區(qū)的臨時(shí)公約(小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會(huì)，也沒有訂立小區(qū)公約)，發(fā)現(xiàn)上面有一條要求，即業(yè)主不能改變住房的原來設(shè)計(jì)用途。據(jù)此可以認(rèn)定，小區(qū)以前出現(xiàn)的種種群租分隔手法，比如將原先設(shè)計(jì)的兩個(gè)衛(wèi)生間拿出一個(gè)改為房間、將客廳里隔出一條窄窄走廊，其他圍成房間、將廚房和陽臺(tái)做成房間等等，都屬于改變住房原來設(shè)計(jì)用途的行為。小區(qū)重新修訂了臨時(shí)公約，約定從7月1日開始，業(yè)主必須要先承諾不轉(zhuǎn)租，不分隔，才可以對(duì)自己的房子辦理出租手續(xù)。
同時(shí)小區(qū)還將從9月份開始，和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門、工商部門等聯(lián)合起來，按照業(yè)主臨時(shí)公約，強(qiáng)調(diào)幾個(gè)部門的職責(zé)：物業(yè)嚴(yán)格按照臨時(shí)公約來執(zhí)行;租戶登記要承諾不得改變使用用途;按照租賃合同一定要交納租賃稅;同時(shí)還要辦好暫住證，才能辦理出入證。
蔡志興有信心控制群租房源不再增加，但對(duì)那些已經(jīng)群租的房屋呢?
在此前上海市財(cái)稅局對(duì)于房屋出租征收租賃稅的通知中，蔡志興找到了相關(guān)條文，規(guī)定“對(duì)于出租收入，房東要交納5%的租賃稅，二房東要交納2.5%的租賃稅”;200多套出租房源中的150多套也已經(jīng)找到了房東或二房東，此前一直逍遙自在的二房東如今不僅需要備案繳稅;還要對(duì)安全和消防進(jìn)行承諾;租戶中的外來人員也被要求辦理暫住證。
“我們現(xiàn)在只能疏導(dǎo)，而且我們也沒有提到群租二字。群租是個(gè)很大的概念，和朋友親戚住一起。算群租嗎?我們這種房子，至少有4間房，業(yè)主說自己住一間，哥哥夫妻住一間，姐姐夫妻住一間，還有一間借給做生意的朋友夫妻倆，可能大家還都帶著孩子，你說這算群租嗎?”蔡志興提出的這個(gè)問題，其實(shí)是很多人對(duì)群租的疑問，究竟多少人住在單套房屋內(nèi)才算群租，同住人的身份關(guān)系和群租行為是否相關(guān)呢?
“那些已經(jīng)分隔出租的200多套房子，只能等待時(shí)間來消化。”蔡志興說。但前段時(shí)間，該小區(qū)物業(yè)被一位二房東以物業(yè)限制房客進(jìn)出、侵犯人身權(quán)為由告上了法庭。這位二房東將3室1廳隔成了ll個(gè)房間，7月28日在她將8張簡(jiǎn)易床搬進(jìn)小區(qū)時(shí)被物業(yè)阻攔。此前她已搬人3張床，按小區(qū)規(guī)定，這套3室1廳最多只允許轉(zhuǎn)租給4戶人家。
材料六：
與業(yè)主和輿論的責(zé)難相比，二房東和群租客面臨的更大壓力是，上海市政府對(duì)他們不斷圍追堵截。2006年11月30 日，上海市房屋土地資源管理局簽署《關(guān)于加強(qiáng)居住房屋租賃管理的若干規(guī)定(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《若干規(guī)定》)：居住房屋應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，不分門進(jìn)出的客廳、廚房間、衛(wèi)生間等均不得單獨(dú)出租;一個(gè)房間只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人，出租給家庭的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米;居住房屋不得分割搭建若干小間.按間或按床位出(轉(zhuǎn))租。這是第一次針對(duì)群租現(xiàn)象出臺(tái)的部門規(guī)章，意味著男女朋友或同性好友不能共居一室，客廳也不能隔成房間出租。根據(jù)該規(guī)定，民房出租，一間房只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人居住。出租給家庭居住的，家庭人均承租的居住面積不得低于5平方米。不分門進(jìn)出的客、廚房間、衛(wèi)生問等均不得單獨(dú)出租。住宅小區(qū)居住房屋出租或轉(zhuǎn)租給單位用于員工宿舍的，也應(yīng)該符合上述標(biāo)準(zhǔn)。
其實(shí)，法規(guī)還沒出臺(tái)時(shí)，有關(guān)部門已經(jīng)動(dòng)手。2006年9月7日和l3日，閘北區(qū)北方佳苑小區(qū)24戶群租房的隔問被強(qiáng)行拆除，兩個(gè)二房東被行政拘留。這次行動(dòng)，是政府部門首次試點(diǎn)取締群租。
今年5月份，上海市政府將群租列為住宅小區(qū)綜合治理3年計(jì)劃的重點(diǎn)整治對(duì)象，計(jì)劃在3年內(nèi)基本清除群租現(xiàn)象。
上海市房地局在2007年6月19 E1表示，該局近日下發(fā)通知，對(duì)2005年版的《業(yè)主公約》、《業(yè)主臨時(shí)公約》示范文本進(jìn)行增補(bǔ)，新增一些制約“群租”的新條款，如人均承租面積必須符合標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局等。此外，上海市房地局授予物業(yè)公司對(duì)房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限，明確對(duì)違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會(huì)可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
上海市房地局稱，針對(duì)當(dāng)前住宅租賃中暴露出的分割搭建、二房東轉(zhuǎn)租等突出問題，為進(jìn)一步加大“群租”整治力度，該局制定并下發(fā)了《關(guān)于抓緊完善業(yè)主公約，增補(bǔ)規(guī)范租賃行為相關(guān)條款的通知》，引導(dǎo)業(yè)主通過自律，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)“群租”現(xiàn)象的整治力度。
《業(yè)主公約》的增補(bǔ)條款明確，居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定和房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)：
1、居住房屋租賃必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標(biāo)準(zhǔn)。2、不得擅自改變房屋原設(shè)計(jì)功能和布局，對(duì)房屋進(jìn)行分割搭建，按間或按床位出租或轉(zhuǎn)租。3、不得將廚房、衛(wèi)生間、不分門進(jìn)出的客廳改成臥室出租或轉(zhuǎn)租。4、授予物業(yè)公司對(duì)房屋裝修和租賃備案的管理權(quán)限。5、對(duì)違反公約出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)委會(huì)可書面責(zé)成業(yè)主或承租人立即終止租賃行為。
材料七：
上海以法律手段治理屢禁不止的群租，可能影響上海部分區(qū)域的租金和租賃結(jié)構(gòu)。“上海群租的比例占到整個(gè)租賃市場(chǎng)的5%～10%左右。就從這一數(shù)據(jù)而言，并不足以太大程度影響上海的房屋租賃價(jià)格。”漢字地產(chǎn)總經(jīng)理施某說，由于目前大部分選擇群租的人，集中在一些投資客比較多的內(nèi)中環(huán)區(qū)域，這部分區(qū)域的居住人群都是新上海人，需要居住的離工作地點(diǎn)更近的地方，但是收入又有限，只能選擇群租。
“預(yù)計(jì)群租取締后，這些人會(huì)有兩種走向。一部分人會(huì)選擇重新在原來居住的地方租房，這些區(qū)域的租賃需求將有一定幅度上升;另外一部分人則只能往外部區(qū)域租房。”他表示，由于供需關(guān)系發(fā)生變化，會(huì)影響這些區(qū)域的租金，但是短期還看不出具體變化。但是，從長遠(yuǎn)來看，取締群租的最大影響，還是對(duì)租賃結(jié)構(gòu)有一個(gè)調(diào)整，租房需求會(huì)外移。
由于大部分群租房的租賃都是通過上下家直接成交，或者是網(wǎng)上自行掛牌，具體情況難以全面掌握。從目前的市場(chǎng)情況來看，樓市的回暖導(dǎo)致近期租金大幅上漲，所以，即使取締群租對(duì)市場(chǎng)有影響，也不可能很清楚地顯現(xiàn)。
“群租現(xiàn)象背后折射的是外來人口在上海住房難的問題。但凡經(jīng)濟(jì)條件許可，肯定沒有人愿意選擇與那么多人‘群租’在一個(gè)狹小局促的空間里?，F(xiàn)在，強(qiáng)行禁止群租，一些低收入者，如何找到便利、便宜的居所?這顯然是比治理群租更大的命題。”有人提出了這個(gè)問題。
漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施某表示，取締群租確實(shí)是一個(gè)硬幣的兩面。一方面，群租確實(shí)存在很多安全問題，上海治理群租，也是由于今年以來群租頻發(fā)民事案件。但是，從另外一個(gè)角度來看，政府確實(shí)需要考慮弱勢(shì)群體租房困難的問題，尤其是外來人口，他們連廉租房的政策都無法享受。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金某認(rèn)為，床位出租現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是由以下三個(gè)原因造成的：在租賃細(xì)分市場(chǎng)初期，沒有中介操作，導(dǎo)致房源流入個(gè)人手中;很多人負(fù)擔(dān)不起高租金，存在市場(chǎng)需求;床位出租比整租的租金月收益要高，存在一定差價(jià)，所以慢慢衍生了這種床位出租現(xiàn)象。
有律師表示，法律本身并沒有規(guī)定不能“群租”，但實(shí)際上出現(xiàn)了很多治安問題，且也存在消防隱患。如果居住人多的話，這種床位出租相當(dāng)于旅館經(jīng)營，但目前并沒有看到對(duì)此的明確規(guī)定，相關(guān)部門應(yīng)出臺(tái)一定的準(zhǔn)入機(jī)制。
北京市建委房屋租賃市場(chǎng)管理處的工作人員表示，整個(gè)房屋的出租歸該處管理，但床位出租是同一套房間租給很多單個(gè)人居住，類似店性質(zhì)，目前對(duì)于這種租賃方式還沒有明確的界定，也沒有明確的法規(guī)來進(jìn)行管理。她表示該處單方面管理不了這種租賃行為。雖然床位出租近似旅館經(jīng)營，北京市工商局辦公室工作人員表示，工商局負(fù)責(zé)已經(jīng)注冊(cè)的企業(yè)和公司的經(jīng)營行為，對(duì)于這種房主個(gè)人的行為則沒有權(quán)限管理。
材料八：
上海大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授顧駿在研討會(huì)上表示反對(duì)以立法形式規(guī)范“群租”。在他看來，這是一種經(jīng)濟(jì)行為，應(yīng)該用市場(chǎng)方式解決。“群租”現(xiàn)象嚴(yán)重，說穿了是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫太盛引起的，不少低收入者無力買房，導(dǎo)致租房市場(chǎng)需求旺盛，也使得出租房屋者趁機(jī)以“非法”行為牟取暴利。
“在正常情況下，l50一200個(gè)月的租金總和等于房價(jià)，而現(xiàn)在一套房價(jià)有的等于600個(gè)月的租金。房租與房價(jià)出現(xiàn)了巨大的落差，出租給他人不如將房屋群租給他人獲利高，業(yè)主自然會(huì)將房屋分隔群租。”顧駿說。
按照上海市政府法制辦城建法規(guī)處提供的數(shù)據(jù)，上海目前居住半年以上的常住人H有1778萬，常住的流動(dòng)人口也有300萬到400萬。60%以上的外來流動(dòng)人員，和外地來滬發(fā)展的白領(lǐng)、剛畢業(yè)的大學(xué)生等對(duì)低價(jià)租賃住所有著旺盛的需求，選擇市中心區(qū)域的群租房更可省卻一筆交通費(fèi)用。
“如果用法律的方式強(qiáng)制干涉，要么會(huì)造成法律成本高，要么會(huì)造成執(zhí)法難度大。單純地以立法形式對(duì)出租房屋子的面積、條件予以剛性規(guī)定，按照上海當(dāng)前的實(shí)際，會(huì)出現(xiàn)新的不公平、不公正現(xiàn)象。”顧駿說。
實(shí)際上，媒體最新的一番轟炸式報(bào)道，有意無意地將“群租”描寫成了一個(gè)極需法律來規(guī)范的壞事物——中介黑心、居民反對(duì)、小區(qū)難管、政府部門無能為力，甚至連受邀在研討會(huì)上發(fā)言的群租客也對(duì)群租房多多不滿。面對(duì)愈來愈猛烈的“群租立法”風(fēng)暴，上海市立法研究所又一次撰寫了此次研討會(huì)有總結(jié)，更詳細(xì)更全面，直遞市里領(lǐng)導(dǎo)。“我們立法研究所的看法是，以前合租的多，現(xiàn)在隨著市場(chǎng)利益驅(qū)動(dòng)，由合租演化成群租。這個(gè)社會(huì)現(xiàn)象需要多角度考慮，不能一概而論，不能簡(jiǎn)單封殺。”
材料九：
對(duì)去年的政令再次強(qiáng)調(diào)和加強(qiáng)，意味著過去的時(shí)間內(nèi)政令效果不彰，清理“群租”遭到了二房東們甚至房客們的“頑強(qiáng)抵抗”，部分二房東甚至已經(jīng)聘請(qǐng)律師準(zhǔn)備維權(quán)。
對(duì)于二房東們的行為認(rèn)定，恐怕最終需要司法部門裁奪，他們之所以能大行其道大賺其錢，說明了旺盛的市場(chǎng)需求，這種需求反映了很大一部分民眾的切身利益。那么，這種市場(chǎng)需求是否就可以不予理睬呢?如果為了實(shí)現(xiàn)一部分人的利益最大化，就必須減少或損害另一部分人的利益。也就是說，這種政策大有改進(jìn)的余地。
毫無疑問，“群租”的市場(chǎng)來自城市的中低收入者，如果拋開陳腐的戶籍觀念，他們是城市中需要政策傾斜的那一部分。這些人大部分是外來的新移民，新來的創(chuàng)業(yè)者，或者剛畢業(yè)的大學(xué)生，從某種角度上講，他們是城市中最活躍的一部分，也是最辛苦的一部分，工作強(qiáng)度大，住房壓力大。同時(shí)，他們基本也是被忽略的一部分，至少我們目前的住房保障體系仍然沒有把這些外來人口考慮在內(nèi)。“24號(hào)文”之后，廉租房將為城市中低收入者提供最基本的住房保障，但要等政策的覆蓋面達(dá)到忽略戶籍限制的程度，恐怕還需要至少5年以上的努力。政策照顧不到，市場(chǎng)的口子也被封死，他們的生存條件無疑會(huì)更加惡化。當(dāng)然，他們中的一部分會(huì)像城市“原住民”所想象的那樣，離開這個(gè)城市另謀生路。但這只能使城市的空氣不再自由，失去流動(dòng)的新鮮血液只會(huì)使城市走向禁錮和冷漠。
廉租房的不足，可以說是政府部門在住房保障方面的歷史欠賬。而廉租房覆蓋面的不足，恐怕還是一個(gè)需要提高認(rèn)識(shí)的過程。對(duì)于一個(gè)城市的管理者來說，只要是生活在這座城市，為城市發(fā)展做出貢獻(xiàn)的，都是完整的“城市公民”，都需要享受納稅人所應(yīng)該享受到的政府保障。反過來，為城市的“公民們”提供基本的社會(huì)保障，同樣是城市政府的應(yīng)盡職責(zé)。
退一步講，“群租”確實(shí)更容易產(chǎn)生消防、噪音等問題，但這些問題同樣可以在非群租的鄰里間產(chǎn)生。這些問題需要解決，但癬疥之疾并不需要截肢，對(duì)群組一棍子打死的方法，否則有因噎廢食之嫌。“一禁了之”，固然是“管理者方便”，但這種簡(jiǎn)單、粗暴的做法不僅無助于問題的解決，反而會(huì)衍生出新的矛盾和麻煩。如果凡事都是這個(gè)思路，我們很快就會(huì)被自己的禁令堵死，可以使用的“內(nèi)存”越來越小。
俗話說“與人方便，自己方便”，給群租客一個(gè)空間，一個(gè)更加合理的生存之道，這才是政府部門應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)職責(zé)。
材料十：
紐約資深物業(yè)管理專家沈克明：
美國公寓建造之前會(huì)有一份“公寓單元出售計(jì)劃”，對(duì)大樓結(jié)構(gòu)部分包括地基、外墻、門窗、電氣、水喉等大項(xiàng)目，和內(nèi)部韻裝備比如廚房里的冰箱、爐杜、廁所的馬桶、浴缸的品牌和尺寸、保修期等(美國不準(zhǔn)賣毛壞房)，該計(jì)劃要報(bào)州司法部門審核。美國法律規(guī)定，任何房子經(jīng)過司法局批準(zhǔn)后，它的結(jié)構(gòu)不能改變。也就是說任何人搬進(jìn)去后，如果自己隔道墻、砌扇門，或者將兩間房子隔成三間房子，政府樓宇局接到投訴就會(huì)前來審查，該人馬上就會(huì)收到罰單或者被告上法庭。
美國的公寓有合作公寓和共有公寓之分。合作公寓是沒有產(chǎn)權(quán)的。只能自住不能出租;而且只能是你居住，即使是你的父母也不能住在里面。共有公寓享有產(chǎn)權(quán)，但價(jià)格是合作公寓的一倍以上。共有公寓出租時(shí)，管理委員會(huì)會(huì)要求出租人提供一份承租人的概況。美國高級(jí)公寓一直嚴(yán)格審查租客，包括其學(xué)歷、工作和財(cái)務(wù)狀況。許多被審查的人被拒絕入內(nèi)，房東需要另外挑人。
公寓業(yè)主管理委的權(quán)力很大，業(yè)主管理委員會(huì)對(duì)公寓事務(wù)具有審議、核準(zhǔn)、決策的大權(quán)。在紐約，公寓的任何單元買賣必須在公寓業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下過戶，業(yè)主的買賣必須經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)同意，考慮的問題包括財(cái)務(wù)狀況，搬進(jìn)來后是否會(huì)搗亂等。不被批準(zhǔn)的情況很多，如果求購者很多，業(yè)主管理委員會(huì)還會(huì)對(duì)他們進(jìn)行面試，然后選擇一個(gè)最合適的對(duì)象。
在美國也有群租這種現(xiàn)象出現(xiàn)，主要集中在house(國內(nèi)通常稱為別墅)，而不是公寓里。現(xiàn)在美國出現(xiàn)最大的問題是，華人買了房子以后將安裝鍋爐和浴室的地下室也出租給別人，這是犯法的，美國政府一直派人檢查。只有得到政府批準(zhǔn)對(duì)地下室進(jìn)行改造后，才可以出租。但業(yè)主在改造前必須聘請(qǐng)建筑師寫清改選的計(jì)劃書并向政府遞交等待批準(zhǔn)，具有合法性以后才能出租。
香港房屋署首席新聞主任李黎式暉：
香港的一些舊式和面積較大的樓宇可能會(huì)被分隔成細(xì)小有獨(dú)立廚廁的租住套房單位做分租或出售。根據(jù)其現(xiàn)行《建筑物條例》，如建筑工作(包括分間套房)會(huì)影響樓宇結(jié)構(gòu)或防火安全設(shè)施等，必須得到建筑事務(wù)監(jiān)督的事先同意，才可進(jìn)行工程。如屋宇署收到有關(guān)投訴，會(huì)展開調(diào)查及采取適當(dāng)行動(dòng)。
香港于1991年制定《旅館業(yè)條例》，通過發(fā)牌制度以監(jiān)管旅館及同類型館舍的消防及樓宇結(jié)構(gòu)安全和衛(wèi)生。根據(jù)《旅館業(yè)條例》，“旅館”是指任何處所。其占用人或租客在他提供的住宿營范圍內(nèi)。向光臨該處所的人士提供收費(fèi)的住宿地方，出租時(shí)間少于連續(xù)28天。如果租期為連續(xù)28天或以上出租。則其建筑結(jié)構(gòu)、防火安全及環(huán)境衛(wèi)生，將會(huì)與其他自住或出租的住處所一樣受到《建筑物條例》所監(jiān)管。香港在1994年還制定了《床位寓所條例》，床位寓所是指有12個(gè)或以上根據(jù)租用協(xié)議在租住宿床位的居住單位。根據(jù)法例，在決定任何居住單位是否床位寓所時(shí)，無須理會(huì)該居住單位內(nèi)是否有任何間隔存在。因此無論居住單位是否已被改作“板間房”或“套房”，只要物業(yè)內(nèi)設(shè)置有12個(gè)或以上供單人食宿的樓面空間、床、框架式床鋪或其他類型的睡甩設(shè)施，該單位都屬于《床位寓所條例》的管制范圍內(nèi)。
三、申論要求
1.根據(jù)所給材料，用200字以內(nèi)的篇幅，歸納上海普遍存在“群租”現(xiàn)象的原因。 (本題20分)
要求：歸納全面、語言簡(jiǎn)潔。
2.通過對(duì)所給材料的分析和理解，用300字以內(nèi)的篇幅，簡(jiǎn)要提出規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)的措施。(本題30分)
要求：所提措施全面、可行，操作性強(qiáng)。
3.就給定資料所反映的主要問題，自選角度，自擬標(biāo)題，撰寫一篇議論文章。(本題50分)
要求：觀點(diǎn)鮮明，論證合理，條理清晰，語言流暢.字?jǐn)?shù)1000～1200。
答案解析
1 ．【答案提示】
上海出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象主要有以下原因：
(1)大量在上海生活的低收入階層需要租住房屋，但是卻由于經(jīng)濟(jì)原因難以支付高租金，這是“群租”現(xiàn)象存在的市場(chǎng)需求因素。
(2)床位出租和整間房出租之間的差價(jià)，使得一些人以“二房東”的身份賺取差價(jià)，推動(dòng)了“群租”現(xiàn)象的發(fā)展。
(3)房產(chǎn)價(jià)格的一路攀升，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)水漲船高，這是導(dǎo)致“群租”現(xiàn)象的根本原因。
2 ．【答案提示】
“群租”是指出租的房屋內(nèi)，居住的人數(shù)超出了正常居住的人口比例。在我國大中城市，特別是以北京、上海、廣州、深圳等大都市為代表的高房價(jià)城市，出現(xiàn)了越來越嚴(yán)重的“群租”現(xiàn)象。對(duì)“群租”現(xiàn)象的治理，需要通過多種措施規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)：
首先，要通過立法等手段，將“群租”的行為納入一定的范疇之內(nèi)，明確政府部門的職責(zé)，同時(shí)聯(lián)合執(zhí)法等部門對(duì)一些安全隱患和問題比較多的“群租”房屋進(jìn)行嚴(yán)格治理。
其次，要對(duì)群租房屋的安全狀況和人員流動(dòng)狀況等進(jìn)行嚴(yán)格排查和監(jiān)控。“群租”現(xiàn)象不可能在短期內(nèi)清除，在這個(gè)過度時(shí)期中需要嚴(yán)防安全事故等的發(fā)生，通過引導(dǎo)的方式將群租行為的不良影響控制在特定的范圍之內(nèi)。
3 ．【參考例文】
疏堵結(jié)合，治理“群租”
一套100多平米的房子，租住人數(shù)達(dá)到二十多人，這樣的租房行為在上海等大城市頻繁出現(xiàn)。一些二房東獲得房源之后，把毛坯房子分割成一個(gè)個(gè)獨(dú)立的房間，再簡(jiǎn)單裝飾裝潢一下，然后以便宜價(jià)格把房子出租給很多人，這就是日趨影響城市房屋租賃市場(chǎng)市場(chǎng)的“群租”現(xiàn)象。
在我國大中城市，特別是以北京、上海、廣州、深圳等大都市為代表的高房價(jià)城市，“群租”現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。北京的地下室，廣州深圳的城中村，上海的“群租房”等都“群租”現(xiàn)象的不同表現(xiàn)。
“群租”現(xiàn)象的出現(xiàn)，帶來了一系列的問題。由于“群租”者的復(fù)雜情況，帶來了一系列的治安問題;“群租”房擅自改建筑結(jié)構(gòu)，人員居住密集，存在著嚴(yán)重的消防安全隱患;租住人員的過分密集，對(duì)小區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理等造成了很大的壓力;“群租”存在的擾鄰等現(xiàn)象激化矛盾，造成了社會(huì)的一些不和諧。
基于上述的一些原因，近年來，上海等城市開始大規(guī)模治理“群租”現(xiàn)象，如上海在《業(yè)主公約》中要求：“民房出租，一間房只能出租給一個(gè)家庭或一個(gè)自然人居住”。禁令一出，立即引起了廣泛的爭(zhēng)議，法律界、政界、民眾等眾說紛紜，可見“群租”行為的出現(xiàn)并不是一個(gè)“禁”字就能解決的簡(jiǎn)單問題。
“群租”現(xiàn)象出現(xiàn)較多的城市，多數(shù)都是全國有名的高房價(jià)城市，“群租”現(xiàn)象的背后是眾多租客的苦澀與無奈。這些收入不高的人員降低了城市發(fā)展的成本，為城市提供了“新鮮血液”，但是所在城市卻對(duì)他們?nèi)狈ο鄳?yīng)的支持和關(guān)懷。要解決“群租”問題，應(yīng)當(dāng)采用疏堵結(jié)合的方式進(jìn)行。
政府要進(jìn)一步深化廉租房等相關(guān)政策的改革，有步驟、有秩序地治理房價(jià)虛高的問題。群租現(xiàn)象背后折射的是城市化進(jìn)程中住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾，是一種扭曲的經(jīng)濟(jì)行為和市場(chǎng)現(xiàn)象，同時(shí)亦是政府廉租房保障建設(shè)滯后甚至缺失的必然結(jié)果。整治“群租”亟待廉租房保障補(bǔ)位，政府要勇于擔(dān)責(zé)，見諸行動(dòng)。
政府應(yīng)當(dāng)具有寬容之心，不僅要維護(hù)“現(xiàn)有市民”的生活環(huán)境舒適權(quán)利益，更應(yīng)該考慮“準(zhǔn)市民”在自己城市的生存利益。要調(diào)和這兩者之間的矛盾，不但要盡量提高外來人口的工資水平，還要通過政策支持為他們提供便利、便宜的居所。
同時(shí)，政府應(yīng)當(dāng)通過立法、法規(guī)的完善等，引導(dǎo)“群租”現(xiàn)象逐步轉(zhuǎn)化。嚴(yán)格取締一些安全隱患嚴(yán)重、管理混亂的“群租”房，將“群租”納入政府的嚴(yán)格管理之下。在執(zhí)法和管理的過程中，要避免粗暴的行為，減少?zèng)_突。
構(gòu)建服務(wù)型政府，需要以人性化為前提。民生問題的引導(dǎo)，也應(yīng)當(dāng)本著換位思考、疏堵結(jié)合的原則。如果對(duì)“群租”采取簡(jiǎn)單“封殺”，或是對(duì)租房設(shè)置過高門檻，可能會(huì)使大量人口面臨無處安身的尷尬，甚至引發(fā)新的社會(huì)問題。對(duì)“群租”的治理不可能一“掃”了之，要從根本上下功夫，滿足人們“廉住”的需求，這才是根本之道。
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